Les méthodes d’acquisition
du terrain à bâtir : selon qu’il acquiert directement le terrain en pleine
propriété ou selon qu’il n’achète qu’un droit à construire : droit de
superficie (droit réel immobilier). Différence : choix dicté par des
considérations juridiques, pratiques ou fiscales parce que le contrat utilisé
peut présenter certains intérêts fiscaux.
Différentes variantes :
la vente de terrain à bâtir, l’apport du terrain à une société, la cession de
terrain contre des locaux à construire (l’accédant à la propriété dispose d’un
terrain à bâtir et veut récupérer une partie de son terrain avec un lot
construit).
Formule la plus classique et
la plus simple mais peut être lourde fiscalement : le vendeur sera
redevable éventuellement de plus-values (sauf si détention supérieure à 22
ans), l’acquéreur n’a pas de paiement de droits d’enregistrement mais TVA est
due.
Cette technique surtout
utilisée avant pour des considérations fiscales mais elle l’est de moins en
moins aujourd’hui. Une société était constituée et dont l’objet social était la
construction d’un ouvrage en vue de son attribution par fraction à ses associés
à la fin de l’opération. Les associés ne deviendront propriétaires du lot
attribué au titre des statuts de la société qu’au moment de la liquidation de
la société : partage en nature à la fin de l’opération. Ce type de société
est une société d’attribution. Elle a été très utilisée avant d’être
institutionnalisé par la loi du 28 juin
1938 (construction entre amis).
Une loi de 1971 montrait le développement de cette société vers sa professionnalisation.
Avantages fiscaux : à travers les cessions de parts qui n’étaient pas
soumises aux plus-values à l’époque qui permettait la marge. Deuxième
inconvénient : société constituée avec accédant à la propriété qui a
apporté le terrain, risque couru par celui-ci : dès le début de
l’opération, il fait un apport de la propriété de son terrain, risque que
l’immeuble ne soit pas construit et que la société subisse des difficultés,
associé dépouillé sans assurance de le retrouver. Il faut donc qu’il prévoit
une garantie, on la retrouvera dans les différents contrats spécifiques de
construction (garantie de livraison, d’achèvement) : garantie d’achèvement
des travaux.
Le constructeur cherche un
terrain à bâtir et le propriétaire du terrain cherche une portion pour y
habiter.
1ère
hypothèse : différence entre société d’attribution et société de vente.
Cette société de vente a pour particularité de ne jamais faire rentrer parmi
les associés l’accédant à la propriété c’est-à-dire le consommateur, les
associés sont toujours des professionnels. Dans toutes les opérations de
construction, le promoteur qui constitue une société de vente ( professionnel,
promoteur, financiers) va réaliser les constructions. Le professionnel va
commercialiser l’immeuble au consommateur. Ici la société va conclure les
ventes. Pour protéger le consommateur : vente particulière d’immeubles à
construire (en état futur d’achèvement ou vente à terme) ou maisons
individuelles. Dans ce cas, l’accédant à la propriété va vendre son terrain à
la société de vente et en contrepartie de cette vente, la société va s’engager
à remettre au vendeur un certain nombre de m² de locaux. Les intérêts de cette
formule : pour le vendeur du terrain, on peut dans certains cas avoir un
intérêt fiscal qui concerne les plus-values (en vendant par ex qu’une portion
du terrain et en faisant construire sur l’autre), avantage pour le
professionnel par diminution des coûts : l’acquisition du terrain va être
économisée puisqu’il va le payer que par la remise de locaux à la fin de
l’opération.
Il y a des risques surtout
pour le cédant du terrain : d’avoir cédé son terrain et de ne jamais
recevoir les lots parce que le constructeur aura rencontré des difficultés
financières. Moyen de protection : garantire d’achèvement, l’hypothèque
est également possible sur le terrain au profit du vendeur, privilège du
vendeur puisque prix pas payé entièrement au moment de la cession. Mais inconvénients
dans ces deux derniers cas au moment de la commercialisation ; en effet
ces inscriptions apparaîtront à la publicité foncière (ce ne sera pas une
hypothèque de 1er rang pour les banques, il faudra procéder à une
main levée qui alourdit la procédure). La garantie d’achat de vente est plus
intéressante même si son coût est plus élevé. Cession partielle de
terrain : le cédant du terrain ne va céder que partiellement son terrain
et le reste correspondant à son lot à construire : intérêt fiscal puisque
diminution des plus-values et de la double imposition. Cette méthode présente
un avantage important : la propriété peut être utilisée à titre de
garantie puisque le cédant reste maître de la réalisation par la technique de
l’accession immobilière.
On distingue selon qu’il
s’agisse d’une fraction indivise du terrain. L’accession immobilière peut être
différemment qualifiée.
1. La
cession d’une fraction indivise de terrain.
·
Cette
fraction correspondrait à une vente d’immeubles à construire. Préalable :
dans la vente d’immeubles à construire, il faut faire attention car ne concerne
par seulement la réalisation des construction mais également le transfert de
propriété, propriétaire indivis d’une partie du terrain pendant toute l’opération
de construction, au moins il n’aura pas tout perdu. Le cédant devient
propriétaire des constructions au fur et à mesure, qui résultent du contrat de
l’immeuble à construire. Or, ici, la situation est différente, pas de véritable
transfert de propriété, mais passe par le biais de la théorie de l’accession.
·
Cette
cession de fraction indivis ne correspondrait-elle pas à une vente de droit
commun ? Or le prix en argent en est un élément essentiel. Dans notre
opération, c’est la remise des locaux, prix en nature et non en argent.
·
Contrat
d’échange ? art 1702 du code civil.
Difficulté : dans le cadre du contrat d’échange, remise d’un bien contre
un autre : double transfert de propriété. Ici on ne le retrouve pas
exactement : transfert de propriété au moment de la cession de terrain,
pour les constructions techniques de l’accession utilisée.
·
Cette
remise de construction à la fin de l’opération est particulière. Dation en
paiement ? Dation en paiement : prix fixé en argent, au moment du
paiement on
choisit une autre solution, on change l’objet de l’obligation de paiement. En
terme de temps, ce paiement par la remise des constructions est fixé dès
l’origine d’où difficulté.
·
La
technique de la novation doit être exclue pour les mêmes raisons.
On constate que faute de
pouvoir s’accorder sur une qualification exacte et de pouvoir retenir une
catégorie classique, De Guéras : convention sui generis. D’autres pensent
que cela revient à un type du droit romain : convention « de ut
facias » : transfert de propriété et obligation de faire.
2. La
cession de la totalité du terrain.
Qualification plus simple.
Pas utilisation de la technique de l’accession. Cession du terrain contre
cession d’une partie du terrain et construction : double transfert de
propriété : vente de terrain avec transfert locaux, échange, double vente.
Double vente surtout employée. Une première vente concerne le terrain, le
cédant va vendre son terrain pour un prix qui est payable en espèces mais dont
le paiement est soumis à un terme, vente à terme avec paiement à terme même si
le transfert de la propriété est immédiat.
Ensuite il y a une deuxième
vente, c’est le constructeur qui vend les lots en question, toujours à terme.
Le prix en argent est soumis à un terme et absence d’obligation de dépôt de
garantie du constructeur. A la date d’achèvement des constructions, les deux
obligations de paiement deviennent exigibles. Ces deux obligations sont
réciproques, de même montant. La compensation pourra alors jouer. La CDC
reconnaît ce montage de paiement du prix par voie de compensation.
Risque pour le cédant que
les constructions ne soient pas réalisées ? Une fois réception des locaux,
il peut y avoir des vices cachés, malfaçons, quelles sont les garanties ?
·
La garantie d’achèvement :
Domaine de la liberté
contractuelle, absence de textes législatifs impératifs. Ressort de la libre
négociation entre cédant et cessionnaire. Garantie d’achèvement peut être
réalisée par une banque ou compagnie d’assurances. Mais coût important,
proportionnel à la durée. Certains professionnels essaient d’en réduire la
durée en offrant au cédant le privilège du vendeur (garantie du vendeur) mais
inconvénient avec la commercialisation, donc mise en place de la garantie
d’achèvement au moment de la commercialisation
en radiant le privilège.
·
La garantie contre les malfaçons :
A un moment ou à un autre,
le cédant deviendra propriétaire des locaux. En ayant cette qualité de propriétaire, le cédant pourra agir contre
l’architecte, contre les entrepreneurs sur fondement arts 1792 suiv. qui concernent la responsabilité des constructeurs.
La question porte sur l’action contre le cessionnaire. L’action en garantie des
vices cachés (art 1642, 1646) propre
à la vente peut être utilisée dans la vente totale mais pas pour la cession
indivise du terrain ; pour se prémunir contre ces risques, on peut prévoir
l’application conventionnelle de cette garantie.
Section
2 : la technique du droit de construire par le constructeur.
Dans cette hypothèse, ce
n’est pas la pleine propriété du terrain qui se trouve cédée au profit du
constructeur mais uniquement le droit pour le constructeur de construire sur un
sol dont la propriété ne lui est pas transférée. Seule la propriété du volume
au-dessus de sol est vendue. Ce droit de construire est un droit de
superficie : droit réel immobilier particulier. Il apparaît surtout par le
biais de conventions à travers la renonciation par le propriétaire du sol de
son droit à l’accession immobilière. Cette technique est à la disposition du
constructeur pour lui permettre de construire là où cela serait en principe
impossible ou très difficile. Coût moins élevé également. Peut être utilisé par
les collectivités locales notamment dans le cadre de constructions réalisées à
leur profit : domaine public et domaine privé. Bail emphytéotique de
domaine public. En droit privé également : concession immobilière, bail
emphytéotique.
Prescription, droit
difficile à acquérir. Le plus courant est la convention, le droit privé a créé
au fur et à mesure des besoins différents, contrats spécifiques dont le propre
est d’utiliser la technique du droit de construire : bail emphytéotique,
bail à construction, bail à réhabilitation, concession immobilière. Dans
chacune de ces conventions, on distingue la propriété du sol de la propriété du
dessus et dans
chacune de ces conventions, le propriétaire du sol renonce aux art 552 suiv. (droit de l’accession),
au terme de cette convention, réunion du sol et du dessus. Tous ces contrats
sont des baux immobiliers de longue durée. Ces contrats sont opposés aux autres
baux utilisés en matière immobilière : bail de droit commun, d’habitation,
commercial… On distingue deux catégories de baux : le droit de jouissance
du locataire est un droit personnel dans les baux de droit commun,… à l’opposé
les baux particuliers, le droit de jouissance du preneur est un droit réel
immobilier. Cette différence s’explique par la différence de durée de ces
contrats. Dans les baux classiques, la durée est limitée dans le temps en général
neuf ans. Pour les baux supérieurs à douze ans, on doit les publier au bureau
des hypothèques, la durée justifie le passage d’un droit personnel à un droit
réel. Les statuts spéciaux tendent à assurer au preneur le bénéfice d’un
véritable droit réel sur les lieux qu’il occupe : bail commercial.
I.
Le
bail emphytéotique.
Intérêt du bail à construction : nombreuses dispositions qui ne sont pas d’ordre public, seulement dispositions qui traitent des éléments essentiels de ce contrat sont traités comme tels. Donc souplesse avec nombreux aménagements conventionnels. De plus il n’est pas assimilé à un bail commercial donc la propriété commerciale ne peut pas être invoquée. Les possibilités de cession des droits du preneur sont d’ordre public, également la constitution d’une hypothèque, ensuite la compétence du président du TGI pour la fixation du loyer. En dehors de cela, les dispositions ne sont pas d’ordre public. En fait, il est utilisé exclusivement par les professionnels et en matière d’immeubles à usage de bureaux et commerce, très peu utilisé pour les habitations car absence de transmission.
II.
Le bail à construction.
Concernant la formation de
ce contrat, le bailleur doit avoir la capacité d’aliéner, l’obligation
essentielle du contrat c’est l’obligation de construire, c’est ce qui permet de
le distinguer du bail emphytéotique. Sur les caractéristiques du terrain :
soit bâti ou à bâtir. Peut être utilisé en zone rurale mais le terrain doit
être constructible, mais doit-il être divis ou indivis ? la CDC a
considéré que le bail à construction était incompatible avec l’indivision ou la
copropriété, la doctrine a été unanimement contre cette jurisprudence. Mélanges boyer, 1993, Mr St Halary.
A.
La formation du contrat.
L’utilisation du droit
commun des obligations qui va permettre de combler les non-dits du code de la
construction et de l’habitation. Retour au droit commun pour tous les
« trous ». Non seulement théorie générale et dispositions du code
civil propres au droit immobilier. Ex : au cours de l’exécution du bail à
construction, perte partielle et fortuite de la chose louée, qu’advient-il du
bail à construction ? Diminution du prix ? Le juge s’est fondé sur le
droit commun, art 1722 :
diminution du loyer. De même pour expropriation partielle. Conditions
particulières similaires au bail emphytéotique : pouvoir de disposer au
moment de l’exécution du contrat. Création d’une obligation de construire à la
charge du preneur, obligation légale essentielle qui permet de caractériser le
bail à construction contrairement au bail emphytéotique.
La durée
de ce bail à construction : 99 ans maxi et 18 ans minimum selon un calcul financier selon
l’amortissement des constructions.
Question
de la tacite reconduction : le code de la construction et de l’habitation écarte toute
prorogation du bail à construction. Une fois que le terme extinctif est
intervenu : toute tacite reconduction ou clause conventionnelle sont
écartées. Seul moyen : nouvel accord entre parties pour un nouveau bail à
construction. Dans le code civil : si rien est fait, quand terme extinctif
intervient, si le locataire reste dans les lieux, prorogation du bail,
reconduction du bail en droit commun. Le nouveau bail qui intervient devient un
bail à durée indéterminée donc droit de résiliation unilatérale sauf abus donc
danger. Régi par bail verbal. Le bailleur de manière explicite doit résilier
s’il ne veut pas prolongation. Cas du bail à construction résilié de façon
amiable avant le minimum de 18 ans : on devrait avoir une disqualification
du bail à construction avec création d’un droit personnel et non plus réel.
Concernant les avantages fiscaux réservés au bail à construction,
l’administration peut les remettre en cause.
Le prix :
art L 251-5 du code de la construction : le loyer peut être versé en
espèces ou en nature, le plus souvent, il interviendra en espèces, peut être
payé de façon périodique ou au contraire en une seule fois. Question de la
révision du loyer : système mis en place par la loi, mise en place d’une
révision triennale proportionnelle à la variation de revenu brut de l’immeuble.
L’augmentation ne pouvait pas être inférieure à l’indice de la construction,
prévalait cet indice.
Cette disposition était
d’ordre public. Une loi de 1979 a
modifié cette disposition : révision triennale proportionnelle au revenu
brut de l’immeuble, cette disposition n’est pas impérative. Il y a donc une
grande liberté, les parties peuvent prévoir n’importe quel mode de révision
triennale en faisant référence à une indexation, seule limite : ordonnance de 1958 : l’indice doit
avoir un rapport avec l’objet du contrat ou l’activité des parties pour éviter
l’inflation. Révision triennale ? Révision annuelle possible ? Oui
puisque la disposition n’est pas d’ordre public. Pour le paiement du loyer, il
peut s’effectuer en nature, spécifiquement visé par L 251-5, le preneur peut payer le prix au bailleur en lui remettant
aux conditions convenues des immeubles ou fractions d’immeubles ou des titres
donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles (titre des
sociétés d’attribution). Cette pratique du paiement en nature est très peu
utilisée car cela ne correspond pas aux attentes des intervenants qui utilisent
le bail à construction (établissement de crédit, constructeurs…) car ils
recherchent de l’argent. La forme du bail à construction : doit être
publié, donc acte authentique, notarié pour être opposable aux tiers.
Droits
et obligations du preneur : le droit de construire est essentiel L 251-3 et comme pour le
bail emphytéotique, ce droit réel est susceptible d’hypothèque, peut être saisi
dans les mêmes formes que celles applicables à la saisie immobilière. Pendant
toute la durée du bail, le propriétaire des constructions sera le preneur
lui-même et non pas le bailleur. Il pourra utiliser ses constructions comme
tout propriétaire. Le maître de l’ouvrage c’est également lui (cf
responsabilité des constructeurs), bénéficiaire des assurances. La possibilité
d’hypothéquer ce droit dans la mise en place de l’opération : droit
réel hypothéqué au profit des banques en garantie du prêt consenti.
Dissociation entre le bailleur et le preneur ; renonciation par le
bailleur à son droit d’accession.
Pendant toute la durée du
bail, le bailleur n’est propriétaire que du fonds ou du tréfonds selon le choix
des parties. A l’extinction du bail, le bailleur peut réutiliser la théorie de
l’accession et redevient propriétaire du terrain et des constructions réalisées
au cours du contrat. Le bailleur peut néanmoins hypothéquer le tréfonds pendant
durée du bail. Lorsque le bailleur donne le terrain pour un bail à construction
où il existe déjà des constructions, il faudra préciser dans l’acte le sort de
ces constructions : propriété du bailleur ou droit de superficie transposé
au preneur. Si transposé, il peut démolir les constructions pour réaliser les
constructions. Conséquences au niveau du preneur : une fois que les
constructions ont été réalisées , le droit de jouissance ne doit pas atteindre
les droits du bailleur. Pendant la durée du bail, le preneur est autorisé à
céder ou à apporter à une société ses droits, notamment de propriété sur les
constructions édifiées. Le code précise que le cessionnaire reste tenu des même
obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement des
constructions que le preneur s’est engagé à édifier. Si après achèvement, droit
de propriété temporaire qui s’éteint avec l’extinction du droit au bail à
construction. Il ne peut être limité ou supprimé. C’est d’ordre public. La
jurisprudence engage la responsabilité d’un notaire qui avait introduit au
profit d’un bailleur une clause de contrôle de cession. C’est un droit d’ordre
public, justification purement économique. Possibilité pour le bailleur de
céder son droit de propriété qui porte sur le tréfonds. Vérifier que la durée
minimum est bien écoulée avant d’y mettre fin par confusion.
Obligation
de construire pour le preneur, paiement du loyer par le locataire. L’obligation
de construire, obligation légale du preneur, en terme de rédaction, cela veut
dire que si on ne précise pas l’étendue de la construction pourrait être un
obligation non qualifiée…Les délais d’exécution : pour éviter des
attentes, on prévoit souvent un délai de réalisation des constructions.
Distinction
entre le bail à construction avec d’autres contrats : l’obligation de construction sert de
guide au juge, s’il constate que le contrat qui lui est soumis ne précise ni la
nature, ni l’importance des constructions qui doivent être réalisées, le
contrat n’est pas un bail à construction. Permet de le distinguer du bail
emphytéotique où la construction est une simple faculté pour le preneur. Autre
distinction avec le bail emphytéotique, traditionnellement le canon (loyer)
doit être modique dans le bail emphytéotique, en revanche dans le bail à
construction le loyer doit correspondre au rendement locatif de l’immeuble
construit en tenant compte également du coût des constructions qui doivent être
édifiées.
B.
La fin du bail à construction.
1. Les
causes d’extinction du bail.
·
La
survenance du terme extinctif du bail à construction, pour ce qui concerne le
renouvellement de ce contrat, un nouvel accord peut créer un nouveau bail à
construction pour une nouvelle durée.
·
La
résiliation amiable : application du droit commun des contrats avec le
problème causé si avant 18 ans. Si hypothèque sur la durée du bail à
construction, le bail à construction est résilié, en principe l’hypothèque
disparaît, ce qui est dangereux pour la banque (souvent pour résilier il faut
l’accord de la banque). Pour y remédier, le code de la construction prévoit
qu’en cas de résiliation amiable ou judiciaire, les inscriptions, privilèges ou
hypothèques ne s’éteindront qu’à la date d’expiration normale du bail.
Protection pour le créancier qui aboutit d’une diminution des droits pour le
bailleur.
·
La
résiliation pour inexécution : le code de la construction, L 251-6 envisage la résiliation
judiciaire. Résiliation pour inexécution fautive ou théorie des risques
(survenance d’un cas de force majeure). Résiliation pour inexécution fautive
est judiciaire tant sur la résiliation elle-même que pour les
dommages-intérêts. Disposition particulière en cas de perte de l’immeuble qui
n’entraîne pas automatiquement résiliation. Art L 251-5, les loyers restent dus jusqu’à reconstruction des
locaux détruits, si pas reconstruits, peut entraîner résiliation. Résiliation
que si atteint l’objet essentiel du contrat.
·
La
résiliation conventionnelle pour inexécution : la clause résolutoire
expresse interprétée limitativement par le juge.
2. Les
conséquences de l’extinction du bail.
·
Le
bailleur récupère la propriété. Droit réel immobilier du preneur s’éteint.
Droit à l’accession immobilière réapparaît.
·
Déterminer
le sort des actes d’administration et de disposition passés par le preneur
pendant la durée du bail. Toutes les garanties s’éteignent automatiquement lors
de l’extinction du bail si elle s’opère par la survenance du terme normal.
Toutes les servitudes actives ou passives consenties par le preneur
disparaissent également à l’expiration de bail sauf certaines servitudes
de voisinage, de cour
commune ou qui résultent des règles d’urbanisme. Pendant l’exécution du bail,
le preneur a exploité
ses constructions soit en les cédant soit en les louant. A l’extinction du bail
à construction, le cessionnaire n’a plus aucun droit sur les immeubles en
question, les particuliers ne sont donc pas intéressés par cette technique.
·
Sort
des baux consentis par le preneur : toutes les conventions d’occupation
des biens sont résiliées lorsque le bail à construction prend lui-même fin.
Même s’il conclue un bail commercial, le sous-locataire ne peut pas invoquer la
propriété commerciale pour se maintenir dans les lieux sauf si le bailleur a
lui-même reconnu la validité du bail commercial. Moyens de défense du locataire
d’un bail commercial : normalement fin de la propriété commerciale mais
moyens : nemo plus uris ou la théorie de l’apparence peut-elle être
opposée au bailleur ? Non car il y a publicité foncière, le bail à
construction est opposable aux tiers.
·
Le
sort des constructions elles-mêmes à la fin du bail : principe : le
retour de l’ensemble des constructions dans le patrimoine du bailleur, c’est le
système classique. On peut avoir un aménagement de la fin du bail à
construction, article L 251-2 du code de la construction qui
précise que les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur
les constructions existantes et les constructions édifiées. Les différentes
hypothèses : un retour des constructions dans le patrimoine du bailleur
par accession différée avec ou sans indemnité. Autre hypothèse : les
constructions deviennent la propriété du preneur. Il va falloir prévoir une vente
du terrain au profit du preneur. Soit elle est prévue initialement et
définitivement soit une promesse de vente ; troisième hypothèse qui
coïncide avec l’idée que l’on peut se faire du bail à construction :
continuation de la communauté d’intérêts : création d’une copropriété
entre le bailleur et le preneur sur le sol et les constructions. On retrouvera cette clause
dans les opérations financières et lorsque le bailleur regroupe des
établissements de crédit.
III.
Le
bail à réhabilitation.
On est toujours dans les
baux de longue durée, créés récemment. Régis par L 252 suiv. L’objet de ce contrat est d’améliorer et de réhabiliter
des immeubles en poursuivant des objectifs sociaux. Il a une vocation
spécifiquement sociale, on retrouve cela à travers l’objet même du
contrat : seuls les immeubles qui à la suite de la réhabilitation auront
un usage exclusivement d’habitation. La qualité des preneurs : ne pourront
être preneurs que les personnes de droit public ou des organismes spécialisés
dans la réalisation de logements sociaux. Ce contrat a une durée minimale de
douze ans : contrat par lequel un organisme HLM, une société d’économie
mixte, un organisme dont l’objet est de contribuer au logement des personnes
défavorisées et ayant obtenu un agrément, s’engagent à réaliser dans un délai
déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble et à louer cet immeuble et
à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature. Il
est utilisé pour résorber les immeubles insalubres. Le constructeur va proposer
au bailleur de réhabiliter son immeuble sans qu’il soit nécessaire pour lui
d’acquérir la propriété du terrain et des immeubles. Pour être rentable, le
bail doit être d’une durée assez longue pour rentabiliser les travaux réalisés
par le preneur, ce qui est lourd.
Art L 252-2 précise que le preneur est titulaire d’un droit réel immobilier, peut
être hypothéqué, transcrit pour la saisie immobilière. Pour les baux de droit
commun, distinction entre les menus travaux (charges locatives) pour le locataire
et pour les travaux plus lourds à la charge du bailleur. Ici l’ensemble des
travaux sont à la charge du preneur, d’où un véritable droit de propriété qui
lui est conféré. Généralement cela porte sur un immeuble, est-ce que cela peut
être conclu seulement sur certains lots ? Circulaire par l’administration
qui précise la loi de 1990 : le
bail à réhabilitation peut porter sur des droits immobiliers, ce qui inclut le
bail sur certains lots.
·
Les conditions de formation du contrat : plus de douze ans, le droit
réel immobilier doit être publié pour être opposable aux tiers, donc acte
authentique, notarié. Art L 252-3
subordonne la prise d’effet du bail à la conclusion par le preneur d’une convention ouvrant droit à
l’aide personnalisées au logement, permettra au locataire de l’immeuble rénové
de bénéficier d’aides spécifiques au titre de leur location. La signature de
l’APL est-elle une condition de validité du contrat ou une condition
d’exécution du contrat (condition suspensive)? Dans la pratique, c’est une
condition de validité du bail à réhabilitation. Si on avait considéré que
c’était une condition suspensive, une autre question aurait surgi : cet
événement n’est-il pas potestatif (art
1174 du code civil) et donc nul ? Condition mixte donc valable
d’autant que la jurisprudence est moins pressante sur les conditions
potestatives. Art 1178, si la
condition a défailli sous l’influence du débiteur, la sanction c’est la
réalisation de la condition.
·
La description des travaux à réaliser : art L 252-1 précise
que le contrat doit indiquer la nature des travaux, caractéristiques techniques
et le délai d’exécution. Le délai est plutôt dans l’intérêt du preneur qui
pourra rentabiliser les travaux dès l’achèvement des travaux. Par la perception
des loyers, il pourra amortir les travaux réalisés à l’origine. Cependant, la
location ne peut être qu’à usage de location, ce qui n’est pas le plus
rentable, risque important subi par le preneur qui n’a pas l’assurance de
rentrer dans ses fonds. Mais a priori c’est une société HLM ou une société
d’économie mixte et en plus les locataires seront des locataires à revenus
modestes.
Ce contrat n’a pas rencontré
un fort succès. Ces baux ne sont pas tellement utilisés du fait des contraintes
qui créent un risque important pour la rentabilité de l’opération. Ce que
proposent certains c’est de l’ouvrir en offrant la possibilité de mélanger les
usages pour rééquilibrer l’opération.
·
L’expiration : le code indique qu’à la fin du bail, les
améliorations réalisées bénéficient au bailleur sans indemnisation. Les locaux
doivent revenir libres au bailleur à moins que ce bailleur n’ait lui-même proposé aux occupants la
conclusion d’un nouveau contrat de location. Le preneur, si tel est le cas peut
offrir aux occupants de l’immeuble un logement correspondant à leurs besoins et
à leurs possibilités. Le preneur doit les reloger !!! L’obligation est
très lourde : obligation au logement, c’est ce qui limite l’emploi de ce
type de contrat par la pratique.
·
Situation
si le locataire refuse de partir en considérant que l’offre du preneur ne
correspond pas à ses besoins : le bailleur peut-il considérer que le
locataire doit quitter les lieux puisqu’il ne dispose plus d’aucun titre ?
La doctrine considère que dans cette hypothèse, sous réserve que l’offre faite
par le preneur ne coïncide pas aux besoins et possibilités du locataire, on
pourrait considérer le droit au maintien dans les lieux et le bailleur pourra
lui rechercher la responsabilité du preneur pour obtenir une indemnité
IV.
La
concession immobilière.
Contrat récent créé en 1967 par lequel le propriétaire
d’un immeuble bâti ou non bâti en confère la jouissance à une personne qui est
le concessionnaire pour un durée de vingt ans au minimum moyennant le paiement
d’une redevance annuelle. Ce contrat de concession immobilière prévoit un
régime qui est trop rigide pour être utilisé pour des immeubles à usage
d’habitation : immeubles commerciaux, industriels, artisanaux. Ce contrat
a été créé pour contourner, créer un régime parallèle à celui de la propriété
commerciale du décret de 1953
transposé dans le code de commerce. Créé pour éviter le pas de porte. Cela
correspondait avec développement des supermarchés,…où le statut des baux
commerciaux pouvait paraître exorbitant. L’art
57 de cette loi précise que les dispositions législatives et réglementaires
relatives au contrat de louage ne sont pas applicables au contrat de concession
immobilière.
·
La formation du contrat : le bailleur doit avoir la capacité
d’aliéner.
·
L’objet du contrat : le droit de jouissance porte sur un immeuble bâti ou non bâti. Seule réserve : quand
porte sur terrain bâti, les constructions doivent être postérieures à la loi de
1967.
·
Durée du contrat : bail de longue durée : entre 20 ans et 99 ans
·
Prix :
la redevance annuelle doit être fixé dès la formation du contrat et librement
par les parties.
·
Forme :
publicité foncière, acte authentique.
·
Droits et obligations du concessionnaire : il a le droit de
réaliser des constructions telles qu’elles ont été prévues au contrat de
concession. On peut poser une obligation de construire au concessionnaire comme
dans le bail emphytéotique. Le droit essentiel est le droit de jouissance de
l’immeuble qui peut être assorti d’un droit de construire. Qualification du
droit de jouissance : doit être publié au fichier immobilier. Etant donnée la longue durée et la
publication, on pourrait penser à un droit réel mais il existe une controverse
à ce sujet. La publication n’entraîne pas automatiquement la reconnaissance
d’un droit réel. L’élément essentiel du droit réel c’est le droit
d’hypothéquer, ici le droit de jouissance n’est pas susceptible d’hypothèque.
Mais acte authentique. On parle de droit réel amoindri. Absence de
jurisprudence. Pour beaucoup d’auteurs, droit réel immobilier. Pendant toute la
durée du bail dispose d’un véritable droit de propriété sur les constructions
qu’il a réalisées, véritable droit de superficie
·
Obligations : payer la redevance annuelle, obligation
essentielle. Il est tenu à garantie, tenu de toute dégradation du bien sauf preuve
de son absence de faute au titre de ces dégradations.
·
La fin du contrat : survenance du terme, résiliation amiable, résiliation
judiciaire, la résiliation peut intervenir de plein droit en cas de destruction
de l’immeuble, elle peut être unilatérale au profit du concessionnaire pendant
les six premières années du contrat de concession immobilière (véritable droit
de repentir accordé). Cela permet au concessionnaire de voir si l’opération est
viable économiquement.
·
Conséquences de la fin du contrat : si des privilèges sont nés pendant la
durée de concession, si des droits ont été consentis par le concessionnaire à
des tiers, tous ces droits tomberont à l’expiration du contrat de concession
sauf les servitudes qui ont été nécessaires pour la réalisation du contrat
lui-même. Retour des constructions au bailleur avec indemnité due par le
concédant au concessionnaire, dont le calcul est régi par la loi lié à
l’activité. L’indemnité est limitée à la valeur de la plus-value apportée par
le preneur sur le bien. Elle n’est pas due si la fin du contrat résulte de
l’exercice par le preneur du fait de son droit
de repentir. Quels sont les principes applicables à ce droit réel
immobilier qu’est le droit de superficie ?
Section 2 : la théorie du droit de superficie et la
construction en volume.
Construction en
volume : la Défense, Montparnasse, permet d’exclure règles de la
copropriété mais de nombreuses servitudes. A propos du droit de
superficie : véritable droit de propriété qu’exerce la personne que l’on
appelle le superficiaire, exercé uniquement sur la surface, en sachant que le
tréfonds reste la propriété du tréfoncier. Véritable distinction entre la
propriété du sol et la propriété du sous-sol. Il ne s’agit pas d’un
démembrement de propriété puisque il y a une coexistence de deux droits de
propriété. Certains disent qu’il y a uniquement un démembrement horizontal.
Quant à la nature de ce droit de superficie, il faut s’interroger sur la
légalité du droit de superficie.
En droit des biens, les
droits réels sont limitativement énumérés par l’art 543 du code civil, si on reprend cette énumération, on ne
retrouve pas ce droit de superficie. Dans le passé, ce droit de superficie a
été très peu contesté. Mais cet art 543 va être la base d’une remise en cause
de ce droit. Pour justifier l’existence même de ce droit de superficie, on doit
effectuer un raisonnement qui se fonde sur l’article 543 du code :
« les plantations, les constructions, les ouvrages sont présumés
appartenir au propriétaire du sol sauf si le contraire est prouvé ». Il
est donc très facile d’établir le droit de superficie car il ne s’agit que
d’une présomption simple de propriété. Cet article admet lui-même une
dissociation de propriété entre le dessus et le dessous. Par là-même, on a la
clé pour établir la légalité du droit de superficie. Ce droit existait déjà en
droit romain, d’autres applications également dans les anciennes dispositions
du code civil, art 634 concernant la copropriété. En 1938, cet
article a été abrogé qui a créé un statut spécifique de copropriété.
Aujourd’hui, elle est régie par la loi de 1965. Quand elle était régie par le
code civil, l’art 634 prévoyait que les divers étages d’un immeuble puissent
appartenir à des propriétaires différents.
Quelle est la nature
juridique du droit de superficie ? Si on ne l’a pas contesté, on s’est
demandé la qualification juridique à retenir, la réaction naturelle a été de
vouloir rattacher le droit de superficie à des droits réels existants comme
l’usufruit, la servitude. Ce mouvement s’est appuyé sur l’histoire, notamment
au droit romain qui l’assimilait comme tel. Depuis l’ancien droit, cette
conception a été abandonnée, aujourd’hui on l’analyse comme un véritable droit
de propriété immobilière, à part entière. Cela coïncide bien avec l’art 553 du
code civil. Il bénéficie de l’ensemble des prérogatives du droit de propriété.
Cette qualification a des conséquences. Si on le considérait comme un usufruit,
ce droit de superficie disparaîtrait avec le décès de son titulaire. Par
rapport à la servitude, celle-ci n’est pas susceptible d’hypothèque
contrairement au droit de superficie. Il n’existe pas d’indivision entre le
tréfoncier et le superficiaire. Il y indivision quand cela porte sur la même
assiette. Il ne peut pas y avoir de partage entre le tréfoncier et le
superficiaire puisqu’il n’y a pas d’indivision, il n’y a pas de copropriété
entre eux. Ceci est important car le droit de superficie est parfois utilisé
pour éviter la lourdeur de la copropriété.
Si sa reconnaissance légale
n’a jamais fait de doute en doctrine, ce qui a fait question, c’est le moment
de sa création. Peut-il exister alors même qu’aucune construction n’a encore
été réalisée ou existe-t-il dès l’origine sans l’appui d’aucune
constructions ? Dans les constructions en volume, problème du volume
d’air. Aujourd’hui, on considère qu’il existe dès l’origine. Auparavant, il a
fallu déterminer la nature du droit avant la réalisation des constructions,
certains y ont vu un droit personnel, d’autres un droit de propriété par
anticipation, droit de propriété sur un volume abstrait. Aujourd’hui cette
querelle est terminée, on peut constituer un droit de superficie sur un volume
d’air. Quelle est l’assiette exacte du droit de superficie ? Tout va
dépendre de la rédaction de la clause contractuelle donnant naissance à ce
droit de superficie. Généralement, le droit de superficie ne va porter que sur
les constructions et les plantations qui vont être réalisées par le
superficiaire. Cela veut dire que le sol non bâti se trouve exclu du droit de superficie
et reste la propriété du tréfoncier, qui sera le plus souvent le bailleur. Mais
ce système peut être aménagé, on peut prévoir que le superficiaire sera
propriétaire non seulement des constructions et des plantations mais aussi de
l’ensemble du sol. On peut également
rester propriétaire du sol et des constructions et donner en propriété le
sous-sol pour la construction d’édifices sous-terrains. Il faut également
préciser le sort des constructions existantes pour l’assiette du droit et la
répartition des propriétés. Une fois créé, le droit de superficie a le même
régime juridique que celui fixé par le droit commun du droit de propriété. Il
est donc susceptible d’hypothèque. Art
2133 du code civil précise que lorsqu’une personne possède un droit actuel
lui permettant de construire à son profit sur le fonds d’autrui, elle peut
constituer hypothèque sur les bâtiments dont la construction est commencée ou
simplement projetée.
Les modes d’extinction de ce
droit de superficie, quelle la durée de ce droit de superficie ? c’est un
droit perpétuel mais on ne rencontrera jamais de droit de superficie perpétuel
à cause des modes de constitution de ce droit : soit par un acte
constitutif soit par la prescription acquisitive. Ici matériellement la prescription
acquisitive sera très difficile à prouver. Le seul mode de création c’est le
contrat, acte constitutif. On pourrait très bien le créer de manière
perpétuelle mais économiquement on gèle l’intérêt économique du tréfonds. Le
plus souvent il est donc limité dans le temps pour éviter un gel trop long des
prérogatives du tréfoncier, il correspond donc à la durée économique. Cette
durée doit être fixée dans le contrat.
L’application moderne du droit de superficie :
Pour ce qui est des
applications traditionnelles, cf baux immobiliers. A côté, depuis un certain
nombre d’années, on a une application plus moderne du droit de superficie,
c’est la construction en volume qui est apparue surtout dans les grandes
villes et surtout dans les hypothèses où il s’agissait de superposer des
ouvrages publics avec des ouvrages privés. Pour organiser cette superposition
entre les différents ouvrages, certains ont fait appel à la technique
traditionnelle du droit de superficie mais en la perfectionnant et en utilisant
la construction en volume : La Défense, Montparnasse…la nouveauté, c’est
que l’on a des volumes en trois dimensions. C’est l’utilisation de ces trois
dimensions qui différencie la construction des trois volumes du droit de
superficie classique .
Pour gérer la mixité, on
utilise en principe la technique de la copropriété avec des parties privatives
et des parties communes. Mais dans les constructions en volume, on voulait
permettre un aménagement de certaines zones avec ouvrages publics et privés et
éviter la copropriété qui pouvait paraître gênante notamment quant au statut de
certains intervenants. Le droit de superficie était intéressant car il n’y a
aucune partie commune, on échappe au statut de la copropriété. Sur ces
distinctions, article de M Zimler, les mélanges catalans. Mais la technique de
la construction en volume est très lourde. Il y a une nécessité d’établir un
état descriptif de division comme pour la copropriété. Les différents volumes
seront déterminés. Cet état descriptif de division fait l’objet d’une publication
au bureau des hypothèques de la même façon que la copropriété.
La construction en volumes
permet-elle d’échapper au statut de la copropriété ? Il faut faire
attention à l’état descriptif de division, on ne peut se permettre que de créer
l’équivalent de parties privatives sans partie commune pour ne pas se retrouver
dans le statut de la copropriété. Cela ne veut pas dire que la construction en
volume exclut nécessairement le régime de copropriété. Il ne peut pas y avoir
de copropriété entre les différents co-volumiers mais au sein d’une même
fraction de volume on peut instituer une copropriété.
Peut-on utiliser la
construction en volume alors même que le domaine public est impliqué ? Sur
ce point, on a de la jurisprudence, depuis un certain temps, elle considère
qu’un ouvrage relevant de la propriété privée peut surplomber le domaine
public. Mais la dépendance entre les volumes n’entraîne-t-elle pas un retour à
la copropriété ? Si c’était le cas cela réduirait tout l’intérêt de la
construction en volume. Il existe des dépendances certaines entre les
co-volumiers du fait de l’imbrication mais il faut lui trouver un mode
d’organisation sans être le statut de la copropriété. Le système est de créer
des obligations à la charge du volume A pour que les constructions puissent
être réalisées au profit du volume B. Le système mis en place est un système de
servitudes : servitudes de passage de personnes, d’appuis…
Toutes les relations entre
les co-volumiers sont fondées sur un tissu de servitude. On ne peut utiliser la
construction en volume trop fréquemment. C’est une technique extrêmement
précise d’où son utilisation parcimonieuse. Il ne suffit pas simplement de
créer des servitudes, mais il y a également des activités communes aux
différents co-volumiers tels l’entretien, des éléments d’équipement. Pour cette
gestion, il va falloir également trouver une solution, on utilise les
associations foncières urbaines qui sont régies par la loi, cette association
sera la structure de conciliation quant à la gestion des constructions.
L’intérêt de ces associations, c’est que les règles de majorité, ce sont
surtout des règles de majorité simple et non d’unanimité comme ça peut être le
cas pour la copropriété. On utilisait l’association syndicale libre, mais il
n’y avait pas de contrainte pour la perception de la cotisation des membres.
Dans la copropriété, le syndicat a un privilège sur le prix de vente. On a donc
privilégié la voie de l’association foncière urbaine libre car elle bénéficie
comme le syndicat des copropriétaires du privilège au titre de la vente ou des
voies d’exécution. Il a la possibilité de récupérer les charges impayées auprès
du nouveau propriétaire, caractère réel et non personnel